Реквием по долевому строительству

Министерство строительства и ЖКХ РФ получило правительственное поручение подготовить и направить в Госдуму предложения по изменению законодательства о долевом участии граждан в строительстве жилья. Предполагается, что Госдума уже в ходе осенней сессии внесёт изменения в соответствующий закон, исходя из поправок правительства. Речь фактически идёт о новой модели приобретения жилья в новостройках.

Что-то будет?!

Суть предложения правительства: к 2020 году поэтапно завершить переход от нынешней модели приобретения жилья путём прямого долевого участия граждан в финансировании строительства, к принципиально новой модели. Деньги граждане должны будут вносить не напрямую на счета застройщиков, а перечислять их на специальные банковские счета. Таким образом, банки будут аккумулировать средства граждан и выступать в роли гаранта того, что если застройщик не будет выполнять свои обязательства, деньги граждан не будут пропадать, как это случалось в нашем отечестве уже не раз.

Риэлтерское и девелоперское сообщества отреагировали на информацию о готовящихся нововведениях неоднозначно. Оценки высказываются от крайне пессимистических до осторожно оптимистических. С одной стороны, новации носят явно ограничительный характер, и вполне можно ожидать уменьшения числа девелоперов, особенно мелких. С другой стороны, крупным девелоперам, располагающим большими оборотными средствами, новый порядок расчётов может оказаться даже выгодным, за счёт снижения уровня конкуренции. Однако в случае принятия поправок на рынке недвижимости может появиться ещё одна активная сила — банки, чья роль сегодня не очень заметна.

Назад, к Стройбанку?

Предлагаемые правительством новации де-факто предполагают наделение банков контрольными функциями. Это сильно напоминает порядок, существовавший во времена СССР — тогда Стройбанк тоже аккумулировал на своих счетах средства на финансирование строительства, проводил проверки хода строительства, контрольные обмеры и т. д. Однако деньги в те времена были одного образца — государственные. То есть государственные предприятия и организации перечисляли государственные деньги за строительство государственным же подрядным организациям. Сами получатели квартир не платили за них ничего. Сегодня ситуация принципиально иная, банки работают с частными капиталовложениями и сами являются частными кредитными учреждениями. Контроль за ходом строительства жилья — несвойственная банку функция.

Возможно, по этой причине комментарии правительственной инициативы со стороны банковских структур пока отсутствуют. Зато в девелоперском сообществе по поводу новой роли банков заметно единодушие — большинство экспертов предполагают, что работать с деньгами дольщиков в новых условиях смогут только самые крупные банки и банки с господдержкой. Григорий Ваулин, генеральный директор компании Ферро-Строй, отмечает, что ведущие банки, такие как ВТБ и Сбербанк России, уже сейчас в качестве равноправных партнёров участвуют во многих проектах по строительству жилья в качестве равноправных партнёров, и вполне могут взять на себя контролирующие функции. Чего, конечно, нельзя сказать о небольших и средних банках — их будущее участие в жилищном строительстве видится эксперту весьма проблематичным. То есть монополизм среди банков будет укрепляться.

Застройщики нервничают

Новые правила игры всегда вызывают тревогу на рынке, а в данном случае у застройщиков возникает ещё и резонный вопрос: а будут ли эти правила окончательным вариантом? То есть, не станет ли время до 2020 года эпохой бурных перемен в сфере жилищного строительства? Первый заместитель генерального директора ГК МИЦ Даромир Обуханич считает, что станет, как это бывало и раньше. Эксперт не исключает также возврата к пресловутым серым схемам продаж жилья, существовавшим до принятия ныне действующего закона ФЗ-214, и ухода с рынка некоторых мелких строительных компаний. Для легковесов строительной отрасли лишение доступа к денежным средствам дольщиков может стать стимулом к попыткам обойти закон.

По мнению Григория Ваулина, паниковать застройщикам пока рано. Ситуация будет полностью зависеть от размера процентов, которые банк будет взымать с застройщиков при финансировании проектов со спецсчетов. Если такие кредиты застройщики смогут получать под три-четыре процента годовых, то отрасль сможет успешно функционировать и дальше. Если же речь пойдёт о 15-20 процентах, стоимость жилья резко возрастёт, и многие покупатели уйдут с рынка.

Потребитель на распутье

Предложение правительства, как заявлено, направлено в первую очередь на защиту потребителей — покупателей квартир в новых домах. А для этой категории участников строительного рынка главный вопрос на все времена — стоимость квадратного метра жилья. Поскольку изменения правил финансирования строительства жилья предполагается в полном объёме узаконить через пять лет, в течение этого срока эксперты не ожидают резкого повышения цен. Правда, есть и другие мнения: генеральный директор компании Реалист Евгений Редькин допускает возможность увеличения стоимости новостроек до 2020 года на 30-40 процентов. Однако большинство экспертов склонны считать, что предпосылок для самого негативного сценария в отрасли пока нет.

Подводя итог и суммируя всё сказанное экспертами, можно посоветовать потенциальным покупателям квартир в новых домах занимать взвешенную позицию. То есть не паниковать (правительство о вас заботится!) — резкий рост цен на квадратный метр если и начнётся, то определённо не завтра и не послезавтра. Но и впадать в чрезмерный оптимизм тоже не следует — банки своей выгоды не упустят. А именно им и намерены передать ключевые рычаги в этом деле наше правительство.