Инструкция для обманутого дольщика

Обманутые дольщики были всегда, но в период кризиса их количество резко возросло. Бороться с этой проблемой пострадавшим нужно сообща. Какие действия необходимо совершить и какие законы помогут отстоять свои права?

Первое, что стоит сделать гражданину, подозревающему мошенничество — это попробовать связаться с застройщиком по всем доступным каналам связи. Телефон, офис, электронная почта. Если связаться оказалось невозможно — самое время обратиться в полицию, Роспотребнадзор или суд, местную администрацию, которая должна осуществлять надзор в сфере строительства. Также необходимо написать письменное заявление застройщику, в котором указать на ваше право обратиться в суд. Исковое заявление стоит подкрепить документами — копиями договора между застройщиком и гражданином — участником долевого строительства, платежными квитанциями или поручениями.

Законодательная база для долевого строительства

На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Достроить дом

Конечно, право вернуть деньги у дольщика есть, при прекращении или приостановлении строительства, но в интересах дольщика — добиваться достройки объекта, а не возврата денег. Большинство договоров о долевом участии в строительстве заключаются с так называемыми “однодневками” — фирмами, не обладающими достаточным ликвидным имуществом для исполнения исковых заявлений, если таковые будут удовлетворены судом. Таким образом, при расторжении договора и обращении в суд за возмещением средств, дольщик может и квартиру потерять, а вместо денег получить на руки только решение суда, которое невозможно исполнить.

Для успешного решения проблемы дольщику нужно объединиться с другими пострадавшими в инициативную группу, письменно обратиться к застройщику с требованием объяснить причины прекращения (приостановления) строительства, зафиксировать в протоколе все решения, принятые собранием членов инициативной группы, а затем — обратиться в соответствующие контролирующие органы.

Куда обращаться при нарушении прав дольщиков

Если кратко, то обращаться о прекращении строительства или его необоснованной приостановке следует в правоохранительные органы (прокуратуру), в органы местного самоуправления (к губернатору, мэру), в Минстрой. Многочисленные обращения обманутых дольщиков к губернатору региона могут повлечь за собой, например, передачу дома другому застройщику.

Эксперты советуют обращаться в Министерство строительства с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков. Также можно обращаться в Главгосстройнадзор. Могут помочь и различные ассоциации, осуществляющие помощь пострадавшим от нечистоплотных застройщиков гражданам, например, Общероссийское общественное движение Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди.

Чего ждать?

Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию. Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать. В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.

Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.

В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).

В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.

Протесты дольщиков: помогут ли митинги в решении проблемы?

Митинг не может выступать полноценным инструментом влияния на недостройку объектов, но это хороший способ привлечения внимания СМИ к проблеме. Акция обманутых дольщиков не повлияет на решение властей напрямую, но из-за публикаций в местных газетах и на ТВ дольщики по крайней мере узнают друг о друге. Крупной общественной организации защитить права своих членов легче.

Не стоит забывать о соблюдении законности при проведении массовых акций, даже если человек пострадал от мошенничества. Юридически такая акция пользы не принесет, а нарушение законодательства РФ может повлечь за собой привлечение протестующих граждан к административной ответственности.

В подготовке статьи с комментариями экспертов: Иванкиной Елены (профессор, доктор экономических наук, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI Russia), Богучаровой Веры (зам. руководителя Юридического департамента Est-a-Tet), Зимохина Владимира (зам. руководителя юридического департамента компании НДВ-Недвижимость), Агафонова Александра (зам. руководителя гендиректора юридической фирмы Prime Lex), Страхова Евгения (юрист по недвижимости, независимый эксперт), Шаталиной Натальи (заместитель гендиректора по правовым вопросам компании “МИЭЛЬ-Новостройки”), Ольга Ковалёва (руководитель отдела «Новостройки Ярославля», портал СуперРиэлт).