Что будет с ценами на жилье после падения рубля? Мнения экспертов.

В последнее время российский рубль демонстрировал уверенную тенденцию к падению по отношению к основным мировым валютам, и в начале августа достиг минимальных показателей с марта текущего года. На фоне такого падения и для владельцев квартир и для их потенциальных покупателей животрепещущим стал вопрос ближайшего будущего рынка жилой недвижимости.

Пока никакой ощутимой реакции рынка, вслед за валютными потрясениями, не поступило. Это неудивительно, так как на подобные изменения конъюнктуры рынок начинает реагировать как минимум через два месяца. Поэтому у всех заинтересованных есть еще некоторое время для того, чтобы сориентироваться и принять правильное решение.

Сложившаяся ситуация и связанная с ней неопределенность естественным образом вынуждают нас не полагаться только на себя, а обратиться за советом к тем, кто занимается недвижимостью профессионально, непрерывно отслеживает тенденции и имеет по-настоящему квалифицированное мнение.

Ответы на самые животрепещущие вопросы (Что будет с ценами на жилье? Выгодно ли продавать квартиру прямо сейчас? Покупать квартиру сейчас, или подождать? Что будет выгоднее вторичный рынок или квартира в новостройке?) дают известные эксперты, аналитики и активные участники рынка.

Сергей Шлома: Квартиру в Москве реально купить на 1015% дешевле

Глава департамента вторичного рынка агентства Инком-Недвижимость считает, что прогнозы падения цен на жилье под конец года скорее всего не сбудутся и именно по причине ослабления рубля.

Согласно оценкам специалистов Инком-Недвижимость, подавляющее число потенциальных покупателей жилой недвижимости оперируют долларом, и видя текущую тенденцию, будут ждать дальнейшего повышения его курса. Они будут стремиться продать валюту на пике ее стоимости, чтобы войти в рынок с приличным выигрышем на курсах.

Как такой подход отразится на рынке? Можно ожидать резкого, но весьма непродолжительного всплеска спроса на жилье, который поддержит рублевые цены. Ближайший пример конец прошлого года. Обрушение национальной валюты в декабре стало своеобразной подушкой безопасности для массовых сегментов рынка жилья.

Что же касается вопроса, продавать сейчас или ждать осени, Сергей Шлома считает, что если и стоит осенью ожидать повышения цен, то вряд ли оно будет сколько-нибудь значительным. Причиной тому объективные факторы снижения потребительского спроса, которые за короткий период никуда не денутся. Люди продолжают экономить и крайне осторожно относятся к своим сбережениям. Сейчас же потребительские ожидания сконцентрированы вокруг привычных уже дисконтов в 10-15% от заявленной стоимости продаваемых квартир.

Совсем по-другому, по мнению Сергея Шломы, обстоят дела с покупкой квартир. Эксперт считает, что при существующей возможности приобрести квартиру прямо сейчас медлить не стоит, так как можно упустить те немногие возможности, которые предлагает рынок.

В настоящий момент сложилась ситуация, когда потенциальные покупатели тянут с покупкой квартиры буквально до последнего, надеясь уловить момент, когда цены на квартиры и ставки на ипотечные кредиты будут предельно низкими. Но здесь рынок все-таки играет против покупателей, так как любое оживление чревато для них только упущенными возможностями, прямыми и косвенными потерями.

По мнению Сергея Шломы, именно сейчас ситуация более чем благоприятна для покупки. Сейчас можно купить квартиру на 10-15% дешевле, чем год назад, и это более чем серьезный аргумент в пользу того, чтобы не медлить и не ждать весьма туманных сверхвозможностей. Тем более что рынок характеризуется рядом объективных факторов, не дающих рублевым ценам сильно упасть.

Олег Репченко: Надо не покупать, а искать

Директор аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко уверен, что осенью рынок покажет снижение рублевых цен. По его мнению, продавцы недвижимости будут оттягивать продажи до осени в надежде на оживление спроса.

Потенциальным покупателям эксперт советует более гибко подходить к рынку: следить за тенденциями, искать возможности и хорошие предложения. Что же касается прогноза на среднесрочную перспективу, Олег Репченко склоняется к тому, что квартиры все-таки будут дешеветь.

Дмитрий Котровский: Рынок достиг ценового дна

Партнер девелоперской компании Химки Групп Дмитрий Котровский отмечает, что в сложившейся ситуации недвижимость едва ли не единственный сегмент российской экономики, который дешевеет на фоне падения рубля.

Падение национальной валюты вынуждает даже тех, кто владеет достаточными средствами для покупки жилья, занять выжидательную позицию. Логика проста при дальнейшем падении курса рубля валютные сбережения позволять получить сверхпассивный доход, не требующий вообще никаких усилий.

В настоящее время цены первичного рынка жилья остаются неизменными. Единственное, что может дать сигнал о каких-либо подвижках — это привязка цен к условной валюте, курс которой жестко привязан к курсу доллара, устанавливаемому Центробанком. Как вариант, некоторые владельцы квартир бизнес-класса могут привязать цены не к реальным валютам (доллар или евро) а к по-настоящему условным единицам, которые в публичных ах не будут отражаться.

Дмитрий Котровский также считает, что нынешняя ситуация весьма благоприятна для продажи квартиры. Единственной проблемой будет преодолеть потребительские ожидания в плане дисконтов. Это, по мнению Котровского, может стать непростой задачей, так как сейчас на рынок в любой момент могут вернуться продавцы, готовые продать жилье за валюту в надежде на дальнейшее падение рубля.

Обратной стороной медали является, по мнению эксперта, ситуация для потенциальных покупателей. Именно сейчас благодатное время для ожиданий существенных скидок. Котровский считает, что рынок в настоящий момент достиг ценового дна из-за сочетания сезонных факторов и объективно низкого спроса.

Владислав Поздняков: Сейчас есть много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом

Частный риэлтор Владислав Поздняков считает, что на рынке вторичной недвижимости можно ожидать некоторой коррекции стоимости квартир. Во всяком случае, пока владельцы не начнут снимать жилье с продажи. Все дело в том, что собственники имеют и экономический и психологический предел в плане нижней планки цены, ниже которой продавать не захотят.

Что касается продажи квартир, здесь эксперт советует все-таки подождать до осени. В настоящее время рынок, мягко говоря, не пресыщен покупателями, не в последнюю очередь из-за сезонного снижения деловой активности. А те покупатели, что есть, будут упорно требовать значительных скидок.

Покупать квартиру Владислав Поздняков, напротив, рекомендует именно сейчас именно по указанным выше причинам. В настоящий момент те продавцы, которые предлагают квартиры на продажу, готовы к серьезному торгу. Кроме того, Поздняков советует присмотреться ко вторичному рынку, на котором сейчас довольно много залоговых квартир, продающихся со значительными скидками.

Денис Попов: До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится

Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов акцентирует внимание на том, что цены на недвижимость уже фактически полностью стали рублевыми. В сегментах эконом и комфорт это произошло относительно давно, а вслед за ними недавно подтянулся и безнес-класс.

По мнению Дениса Попова, такая тенденция сохранится и в дальнейшем. По прогнозам Contact Real Estate, доля недвижимости, цены на которую номинированы в валюте, будет непременно сокращаться.

Также эксперт отмечает, что корректировка курса рубля для тех, у кого сбережения в национальной валюте, особой роли не сыграла по причине фактической неизменности рублевых цен на жилье. Долларовые объекты, конечно же, стали менее доступными.

Для тех же, у кого накопления в долларах, открываются большие возможности по выгодной покупке жилья с большой скидкой. Валюту можно с исчезающе ничтожным риском вложить в недвижимость на фоне текущего ослабления рубля.

Что касается купли-продажи недвижимости, номинированной в долларах, здесь Денис Попов видит ситуацию, схожую с патовой. Продавцы не хотят предоставлять серьезные скидки, а покупатели не хотят переплачивать. Так или иначе, эксперт видит выход лишь в неизбежных длительных переговорах, которые в любом случае приведут к соглашениям о дисконтах, соизмеримых с падением рубля.

Денис Попов подчеркивает, что каких-либо ощутимых изменений цен, особенно таких, которые носили бы глобальный характер, до конца лета ожидать не стоит. В сентябре возможен некоторый рост рублевых цен по причине завершения отпусков и повышения деловой активности.

Относительно продаж квартир, эксперт высказался в рамка своего профиля, а именно, по элитной недвижимости. Эксперт подчеркнул, что в дорогом сегменте сделки купли-продажи квартир процесс медленный и может занимать до года. Соответственно, потенциальным продавцам следует выставлять объекты на рынок уже сейчас. При правильном подходе к ценообразованию, закрыть такую сделку можно будет даже этой осенью.

Точно так же Попов рекомендует поступать и покупателям приобретать именно сейчас, когда рынок вялый и скидки самые приятные.

Наиболее выгодными эксперт считает квартиры на первичном рынке среди застройщиков полностью преобладают рублевые цены. Дополнительным фактором является продажный план, который девелоперам необходимо выполнять. Именно за счет этого дисконты на первичном рынке могут быть самыми впечатляющими.

Сергей Колосницын: Пик активности случится, когда курс доллара достигнет 70 рублей

Директор департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что цены на недвижимость будут меняться в зависимости от ценового сегмента. Так, квартиры эконом-класса вряд ли сильно вырастут в цене, а элитное жилье и квартиры бизнес-класса и вовсе могут подешеветь. Потенциальные покупатели, владеющие валютой, вероятно, будут искать на рынке рублевые квартиры, которые для них теперь станут вдвое более дешевыми.

Девелоперы, перешедшие на ценообразование в рублях на фоне прошлогоднего скачка курса доллара, завоевали себе большое число покупателей. Те же, кто не успел отреагировать на рыночные потрясения, постараются взять реванш сейчас, во время второй волны ослабления рубля. Они будут переводить цены в рубли и стабилизировать их на привлекательном для потенциальных покупателей уровне.

По мнению Сергея Колосницына, в настоящее время существуют благоприятные условия для застройщиков по продаже первичных квартир. Инвестированные в строительные проекты средства скорее всего были номинированы в рублях, равно как и взятые под строительство банковские кредиты. Таким образом, застройщики абсолютно ничего не теряют даже при значительных скидках.

Ситуация же на вторичном рынке не такая радужная. Единственным серьезным стимулом для продажи жилья остается острая необходимость срочно сбыть недвижимость и выручить денежные средства.

Что касается покупки долларового жилья, здесь эксперт не видит явной выгоды, за исключением тех случаев, когда продавец предлагает недвижимость по цене вдвое ниже прошлогодней. Что интересно, такие предложения на первичном рынке действительно есть.

По оценкам Penny Lane Realty, пик активности для долларовых покупателей настанет тогда, когда американская валюта вплотную приблизится к цене 70 рублей за доллар.

Для тех, кто держит сбережения в рублях, наиболее выгодной покупкой будет квартира эконом-класса. Здесь даже можно говорить об инвестиционных покупках. В этом сегменте продажи идут весьма активно покупателей прельщает перспектива получить добротную жилплощадь почти в Москве по более чем демократичной цене в 3-5 млн. рублей. Ликвидность таких объектов, как всегда, остается высокой.