Аренда квартир в Москве: когда недвижимость становится «в тягость»

Несмотря на то, что едва ли не весь мир с замиранием сердца регулярно ждет, что скажут большие люди из ФРС США, рынок живет по собственным, незыблемым законам. То же самое касается России заверения и прогнозы чиновников, конечно, имеют вес, но реальная жизнь все-таки часто имеет собственные планы.

Ближайший пример многолетняя информационная кампания, дескать, лучше покупать квартиру в кредит, чем жить в съемной. Да, платишь каждый месяц и немало, но зато живешь в своем. Убеждали долго и, наконец, убедили. Многочисленные ипотечники не без толики надменности посматривали на арендаторов.

Кризис 2008 года стал первым ощутимым холодным душем для любителей жить в квартирах, на которые еще не заработали. Казалось бы, эта катастрофическая ситуация людей чему-то научит. Но рынок восстановился так стремительно, что многие восприняли удар лишь как полезную в целом прививку. С приходом нынешнего кризиса многие пытались проводить аналогии с прошлым, но довольно скоро стало ясно, что дела обстоят значительно хуже, и все это надолго.

В 2015 году весьма показательным стал существенный разрыв между предложением и спросом на рынке городской аренды жилья. Причем, разумеется, не в сторону спроса. Еще раньше, в 2014 году разрыв достиг исторического минимума предложение в 5-6 раз превышало спрос. В течение прошедшего года предложение устойчиво снижалось, спрос оживлялся, и уже в августе эти показатели сравнялись. К концу 2015-го предложение снова превысило спрос, но уже не так драматически только в полтора раза в среднем.

Для привлечения потенциальных арендаторов квартировладельцы бросились применять все средства, которые только возможно, вплоть до лояльного отношения к нерегулярным платежам. Именно в прошлом году появился новый тренд рассрочка по оплате залога. Многие пошли на уступки в виде снижения депозита на текущий момент около трети арендодателей готовы снизить его вполовину.

Суровый високосный год

Кризис развернул приоритеты на 180 градусов. Так, посмотрев на то, как дольщики проблемных домов вынуждены годами жить в съемных квартирах, имея призрачную надежду на вселение в жилье, сроки сдачи которого давно сорваны, все больше людей склоняются к тому, чтобы селиться в арендную квартиру и не высовываться до лучших времен. И это касается не только Москвы и Санкт-Петурбурга, такая тенденция характерна для многих активно застраивающихся городов, к примеру снять квартиру в Калугесейчас намного выгоднее, нежели покупать её у застройщика.

В то же время некогда надменные собственники инвестиционных квартир, с трудом, но все же начинают принимать горькую правду, что жилье будет простаивать, а коммунальные платежи и налоги сами себя не оплатят.

Сейчас мы имеем удовольствие наблюдать закономерную картину, которую специалисты центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU прогнозировали еще два года назад. А именно, за последний год арендные ставки снизились на 10-30%, и это только на бюджетное жилье. На рынке появилось множество новостроек, владельцы квартир в которых в качестве оплаты аренды охотно принимают ремонт. Все сводится к стремлению не то чтобы приумножить капитал, но хотя бы сохранить его.

Как считают в Инком-Недвижимости, аренда квартир под ремонт — это уже устойчивый тренд на рынке арендного жилья. Скидка при сдаче на таких условиях может составлять 10-20%. В этом году также не наблюдается роста дисконта при съеме немеблированных квартир.

Главное не дорого

Несмотря на продолжающееся в текущем году падение спроса на арендные квартиры в московском регионе, предложение все же было больше. По данным МИЭЛЬ-Аренда, в среднем цена найма в течение года непрерывно снижалась, но треть потенциальных арендаторов все равно предпочитала совместный наем, чтобы свести эту статью затрат к минимуму. Квартировладельцы же довольно охотно шли на рассрочку по уплате залога.

Около трети обращений в МИЭЛЬ-Аренда поступало от людей, желающих арендовать квартиры на паях, но до реальных сделок доходило не всегда из-за в целом негативного отношения владельцев к такой практике. Общежитие из квартиры собственники были готовы делать только при условии повышения платы в целом.

В условиях кризиса аренда жилья вскладчину вполне органичный и естественный вариант, и в странах Европы и в США это совершенно нормальное явление, — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ-Аренда Наталья Сивко. Но в нашей стране арендодатели в большинстве своем довольно ревностно относятся к своим квартирам и к совместному проживанию чужих людей относятся резко отрицательно.

Еще пример перестройки лояльности квартировладельцев это отношение к наличию у потенциальных арендаторов домашних животных. В тучные годы лишь 15% лендлордов приветствовали детей и животных. С приходом кризиса лояльность резко подскочила до 50%, правда, с рядом оговорок.

Повышение требований к объектам

Квартиры нижнего ценового диапазона в нынешних условиях вполне ожидаемо сохранили высокую востребованность. Речь идет о предложениях до 30 тыс. рублей в месяц. Но на фоне избыточного предложения арендаторы уже не бросаются на самое дешевое, а все больше становятся избирательнее и требовательнее.

Так, например, все больше потенциальных арендаторов стремятся снять жилье в новостройке, интересуются наличием парковки. Что касается арендаторов квартир бизнес-класса, то они варианты без парковки вообще практически не рассматривают.

Еще год назад в сегменте класса комфорт парковочные места оплачивались отдельно от платы за аренду квартиры. Сейчас же четверть предложений подразумевают включение платы за парковку в стоимость жилья.

Панические настроения и реальность

Рекордный отток арендаторов специалисты рынка недвижимости отметили в ноябре 2014 года. Тогда около 35% договоров были расторгнуты досрочно, что составило пятилетний максимум. В тот момент арендодатели пребывали в настоящей панике.

Многие упорно отказывались смириться с тем, что на фоне удорожания других товаров и услуг им придется снижать цены на аренду жилья. Соответственно, объекты выставлялись с завышенными ценниками, которые служили призрачной отдушиной для собственников, так как к значительному торгу все-таки надо было быть готовыми.

Ситуация более-менее стабилизировалась к осени 2015 года. В настоящий момент владельцы низкобюджетных объектов уже варианты торга не рассматривают, так как недорогое жилье в экспозиции уже не задерживается.

Что же касается владельцев более дорогих квартир, то им до сих пор приходится мириться с неизбежным дисконтом до 20%.

Приток и отток потенциальных арендаторов

Львиную долю потребителей арендного жилья в московском регионе составляют жители других субъектов РФ. Приблизительно треть приходится на гостей из ближнего зарубежья. Меньше всего приходится на самих москвичей и дальних иностранцев.

По данным МИЭЛЬ-Аренда, доля арендаторов с постоянной регистрацией в других регионах страны составляет около 60%. Для них наиболее предпочтительными являются варианты по цене 20-40 тыс. рублей в месяц.

Несмотря на значительное падение курса рубля, жители стран СНГ по-прежнему охотно пытаются найти работу в Москве. Соотвественно, около 30% аренды московских квартир приходится именно на эту группу клиентов. Они предпочитают одно- и двухкомнатные варианты по цене 25-35 рублей в месяц.

Жители Москвы и области составляют лишь 10% арендаторов жилья в столице. На гостей из дальнего зарубежья приходится 1% арендуемых квартир. При этом массовый отток иностранцев произошел отнюдь не в этот кризис, а еще в 2008-2009 годах.

Руководитель компании МИЭЛЬ Аренда Мария Жукова рассказывает, что за последние два года запросы на аренду жилья от иностранцев упали до минимума. Причиной этому служат и экономическая ситуация в стране и санкции США с Европой, а в последнее время по известным причинам наблюдается еще и исход граждан Турции. В компании Blackwood отмечают продолжение в этом году оттока экспатов, который начался еще в 2014-м. Тому виной сокращение штатов и закрытие представительств зарубежных организаций.

С другой стороны, говорит Мария Жукова, наблюдается некое оживление спроса со стороны граждан стран Азии. Это в первую очередь Китай, Филиппины и Вьетнам.